สร้างหอพัก ต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? กฎหมายก่อสร้าง ปี 2026 ล่าสุดที่ควรต้องรู้ เช็กใบอนุญาตก่อนเริ่มโครงการ

ถ้าคุณกำลังอยากเริ่มต้นลงทุนในธุรกิจหอพัก นี่คือบทความที่จะช่วยให้คุณเริ่มต้นธุรกิจได้ราบรื่นยิ่งขึ้น เพราะเราได้นำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการ สร้างหอพัก ในปี 2569 มารวมเอาไว้ให้เรียบร้อยแล้ว ทั้ง กฎหมายก่อสร้าง และเรามีคำแนะนำเกี่ยวกับ “การวางระบบบริหาร” สำหรับธุรกิจหอพักที่กำลังจะเริ่มต้น ทำอย่างไรถึงจะไปถึงจุดคืนทุนเร็วที่สุด บทความนี้มีคำตอบ

5 ข้อกฎหมายที่ต้องทำความเข้าใจ หากต้องการ สร้างหอพัก ในปี 2569

การลงทุนสร้างหอพักไม่ได้เริ่มต้นแค่เรื่องของเงินทุนเท่านั้น เพราะยังมีรายละเอียดอีกหลายอย่าง ที่เจ้าของกิจการต้องศึกษาโดยละเอียด โดยเฉพาะเรื่องของ “กฎหมายก่อสร้างอาคาร” และ “ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก” หากเริ่มต้นโดยไม่ทำความเข้าใจเรื่องของกฎหมาย มีโอกาสสูงมากที่จะเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง และอาจเป็นปัญหาใหญ่ที่ยากจะแก้ไข เพราะฉะนั้นเรามาทำความเข้าใจกับ 5 ข้อกฎหมายเกี่ยวกับการเริ่มต้นสร้างหอพักกันดีกว่า 

1.      ข้อกำหนดของพื้นที่ตั้ง

ในขั้นตอนการมองหาทำเลที่ตั้งของหอพัก เราไม่ควรพิจารณาแค่ว่าที่ดินนั้น ๆ เหมาะกับการสร้างหอพักมากแค่ไหน แต่ควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วนว่าที่ดินบริเวณนั้น ๆ อนุญาตให้สร้างหอพักหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบความกว้างของถนน ระยะร่นของอาคาร จำนวนชั้นที่ถูกจำกัด และพื้นที่ว่างสำหรับใช้สอย เป็นต้น ซึ่งในแต่ละพื้นที่จะมีข้อจำกัดที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับผังเมืองในพื้นที่นั้น ๆ ดังนั้นก่อนขออนุญาตก่อสร้าง ควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าพื้นที่ตรงนั้น สามารถสร้างหอพักได้หรือไม่

2.      การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร กฎหมายก่อสร้าง

เมื่อได้ทำเลที่จะสร้างหอพักแล้ว ออกแบบอาคารเรียบร้อยแล้ว ก่อนจะเริ่มต้นการก่อสร้างหอพัก ต้องยื่นคำร้องขออนุญาตก่อสร้าง ด้วยแบบ ข.1 ต่อเจ้าพนักงานในพื้นที่เสียก่อน โดยยื่นเรื่องที่หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งที่ดินตั้งอยู่ เมื่อได้รับการอนุมัติแล้วจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบ อ.1 เมื่อขั้นตอนเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก็สามารถเริ่มต้นการก่อสร้างได้ในทันที

3.      การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม

ในการลงทุนหอพักที่มีขนาดใหญ่ มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรเป็นต้นไป จะเข้าข่ายอาคารที่ต้องจัดทำรายงานประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment ดังนั้นในขั้นตอนการออกแบบ เจ้าของหอพักควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าเข้าข่ายที่ต้องประเมิน EIA หรือไม่ เพราะขั้นตอนการประเมินส่งผลโดยตรงต่อการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง

เริ่มจัดการห้องพัก ผู้เช่า และค่าเช่าอย่างเป็นระบบด้วย Horga Apartment ทดลองฟรี

4.      ขอใบรับรองก่อนเปิดใช้อาคารจริง

เนื่องจากอาคารหอพัก หากอ้างอิงตาม พ.ร.บ.อาคาร พ.ศ. 2522 แล้ว ถือว่าเป็น “อาคารควบคุมการใช้” เมื่อการก่อสร้างดำเนินไปจนแล้วเสร็จ ให้ติดต่อพนักงานท้องถิ่นเพื่อขอรับการประเมินอาคาร ซึ่งเป็นการตรวจสอบว่า อาคารถูกสร้างถูกต้องตามแบบ และเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต หลังจากตรวจสอบเสร็จแล้วจะได้รับใบ อ.6 ซึ่งเป็นใบอนุญาตให้เริ่มใช้อาคารได้

5.      ขอใบอนุญาตประกอบกิจการ

นอกจากการปฏิบัติตาม พ.ร.บ.อาคาร แล้ว ในการเปิดธุรกิจหอพักต้องมี “ใบอนุญาตประกอบกิจการ” ซึ่งถ้าเป็นหอพักสำหรับนักศึกษา มีการแบ่งแยกชายหญิงอย่างชัดเจน ขอเพียงใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักเท่านั้น แต่ในกรณีที่เป็นหอพักที่ปล่อยเช่าให้บุคคลทั่วไป ไม่มีการจำกัดอายุ ไม่แยกชายหญิง นอกจากใบประกอบกิจการหอพักแล้ว ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพด้วย

ข้อดีและข้อจำกัดของการลงทุน สร้างหอพัก

ด้าน	ข้อดี	ข้อจำกัด / ความเสี่ยง
กระแสเงินสดและการเงิน	สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ (Recurring Income) จากค่าเช่ารายเดือน	ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้นสูง ทั้งค่าที่ดิน งานก่อสร้าง งานระบบ และตกแต่ง
มูลค่าทรัพย์สิน	มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นตามเวลา โดยเฉพาะทำเลศักยภาพ	มีความเสี่ยงด้านอัตราการว่าง (Vacancy Rate) หากทำเลไม่ตอบโจทย์ หรือมีคู่แข่งมาก
การบริหารและการต่อยอด	ปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจได้ เช่น Co-living หรือปรับปรุงตามเทรนด์ตลาด	มีภาระการดูแลอาคาร ซ่อมบำรุง และบริหารจัดการปัญหาระหว่างผู้เช่าตลอดเวลา
ความมั่นคง	เป็นทรัพย์สินที่ส่งต่อให้บุตรหลานพร้อมโครงสร้างรายได้ต่อเนื่อง	มีความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่อาจกระทบกำลังจ่ายของผู้เช่า

ข้อแตกต่างของกฎหมาย: อพาร์ทเม้นท์ VS หอพัก

การระบุกลุ่มเป้าหมายมีผลโดยตรงต่อกฎหมายที่ใช้บังคับ เจ้าของโครงการต้องแยกความแตกต่างระหว่างอาคารสองประเภทนี้เพื่อปฏิบัติตามกฎหมายได้ถูกต้อง:

• อพาร์ทเม้นท์ / อาคารอยู่อาศัยรวม: มุ่งเน้นกลุ่มวัยทำงาน หรือบุคคลทั่วไป ดำเนินการภายใต้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
• หอพัก: ควบคุมภายใต้ พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 หากเข้าเงื่อนไขครบทั้ง 3 ข้อ ดังนี้:
  1. ผู้เช่าอยู่ระหว่างการศึกษา (ไม่เกินระดับปริญญาตรี)ผู้เช่ามีอายุไม่เกิน 25 ปีมีการเก็บค่าเช่า และมีผู้พักอาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป
  หากเข้าเกณฑ์หอพัก: จำเป็นต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก แยกประเภท “หอพักชาย” หรือ “หอพักหญิง” ชัดเจน (ห้ามปะปน) และต้องจัดให้มีผู้จัดการหอพักตามกฎหมาย

มาตรฐานอาคาร กฎหมายก่อสร้าง ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)

การออกแบบอาคารอยู่อาศัยรวมต้องได้สเปกขั้นต่ำตามที่กฎหมายกำหนดเพื่อความปลอดภัยและสุขอนามัย:

• ขนาดห้องพัก: พื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ความกว้างของด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร
• ความสูงเพดาน: ระยะดิ่งจากพื้นถึงเพดานต้องไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร
• ช่องทางเดินร่วม: ทางเดินหน้าห้องพักภายในอาคารต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
• บันไดอาคาร: บันไดหลักกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 เมตร (กรณีอาคารสูงไม่เกิน 4 ชั้น) และต้องจัดให้มีบันไดหนีไฟทนไฟตามมาตรฐาน
• ช่องแสงและการระบายอากาศ: หน้าต่างหรือช่องแสงเปิดสู่ภายนอกต้องไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้อง และช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่า 5%

วางแผนสร้างหอพักให้พร้อม แล้วจัดการธุรกิจต่ออย่างเป็นระบบด้วย Horga Apartment คลิกเลย!

ขั้นตอนการขอใบอนุญาตก่อ สร้างหอพัก และเปิดใช้อาคาร

1. การเตรียมแบบแปลน: ว่าจ้างสถาปนิกและวิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (กส. และ กว.) ออกแบบโครงสร้าง ระบบสุขาภิบาล และระบบไฟฟ้าตามกฎหมาย
2. การยื่นคำขอก่อสร้าง (แบบ อ.1): ยื่นเอกสารต่อหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น (สำนักงานเขต, เทศบาล หรือ อบต.)
3. การตรวจพื้นที่และการก่อสร้าง: ช่างเขตเข้าตรวจวัดแนวเขตที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด เมื่อได้รับใบอนุญาต (อ.1) จึงเริ่มก่อสร้างและปิดป้ายแสดงเลขที่ใบอนุญาตหน้างาน
4. การขอใบรับรองการใช้อาคาร (แบบ อ.6): เมื่อก่อสร้างเสร็จสิ้น ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่เข้าตรวจงานเพื่อออกใบรับรอง อ.6 ก่อนเปิดให้อยู่อาศัย
5. การยื่นขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก (แบบ หพ. 1): (กรณีทำหอพักนักศึกษา) ยื่นต่อนายทะเบียนท้องที่ โดยใบอนุญาตมีอายุ 5 ปี และต้องยื่นต่ออายุล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วัน

เอกสารสำคัญใน กฎหมายก่อสร้าง ที่ต้องใช้ในการยื่นขออนุญาต

1. เอกสารบุคคล / นิติบุคคล:
   • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดินและอาคาร
   • หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 6 เดือน) กรณีทำในนามบริษัท
   • หนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ (กรณีไม่ได้ยื่นด้วยตนเอง)
2. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน:
   • สำเนาโฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือเอกสารสิทธิ์ น.ส.3ก / น.ส.3 ทุกหน้า ถ่ายเห็นมาตราส่วนชัดเจน
   • หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคาร (กรณีเจ้าของอาคารไม่ใช่เจ้าของที่ดิน)
   • หนังสือยินยอมชิดเขตที่ดินจากเพื่อนบ้าน (กรณีระยะร่นผนังอาคารน้อยกว่าเกณฑ์ปกติ หรือทำผนังทึบชิดเขต)
3. เอกสารทางวิชาชีพ:
   • แบบแปลนพิมพ์เขียว (3–5 ชุด) รวมผังบริเวณ แปลนโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า สุขาภิบาล และระบบป้องกันเพลิงไหม้
   • รายการคำนวณโครงสร้างจากวิศวกรโยธา
   • หนังสือรับรองการออกแบบและควบคุมงาน (แบบ น.4) พร้อมสำเนาใบอนุญาต กว./กส.

ระบบความปลอดภัยและสาธารณูปโภคบังคับ

• ระบบป้องกันเพลิงไหม้: ติดตั้งถังดับเพลิงยกหิ้วทุกชั้น (ระยะห่างไม่เกิน 45 เมตร สูงจากพื้นไม่เกิน 1.50 เมตร) พร้อมระบบสัญญาณเตือนภัย (Fire Alarm) และไฟส่องสว่างฉุกเฉิน
• บันไดหนีไฟ: อาคารตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไปต้องมีบันไดหนีไฟแยกจากบันไดหลัก บันไดภายในกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร หรือบันไดภายนอกกว้างไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร โดยทางออกปลายทางต้องออกสู่พื้นที่โล่งภายนอก
• ระบบสุขาภิบาล: ติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐานตามสัดส่วนจำนวนผู้พักอาศัยก่อนปล่อยลงท่อสาธารณะ กรณีห้องน้ำรวมต้องแยกชาย-หญิงชัดเจน ในอัตราส่วนอย่างน้อย 1 ห้องต่อผู้พัก 5 คน
• ระบบไฟฟ้า: ติดตั้งตู้เบรกเกอร์แยกรายห้องและเดินสายดินตามมาตรฐาน มอก.

Checklist ก่อนเริ่ม สร้างหอพัก เจ้าของควรเช็กอะไรบ้าง?

ก่อนเริ่มโครงการ ลองเช็กตามลำดับนี้

• ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเอกสารที่ดิน
• ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง
• กำหนดประเภทและขนาดของอาคาร
• ตรวจสอบข้อกำหนดด้านระยะร่นและพื้นที่ก่อสร้าง
• ให้สถาปนิกและวิศวกรตรวจสอบแบบ
• เตรียมเอกสารสำหรับยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
• ตรวจสอบว่าโครงการเข้าข่ายอาคารประเภทพิเศษหรือไม่
• ตรวจสอบเกณฑ์ EIA หากเป็นโครงการขนาดใหญ่
• ตรวจสอบระบบความปลอดภัยและอัคคีภัยที่เกี่ยวข้อง
• ตรวจสอบใบอนุญาตและเงื่อนไขจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนเริ่มก่อสร้าง

สิ่งสำคัญคือ ข้อกำหนดไม่ได้เหมือนกันทุกโครงการ เพราะขึ้นอยู่กับพื้นที่ ประเภทอาคาร ขนาดอาคาร และลักษณะการใช้งาน ดังนั้น Checklist นี้ควรใช้เป็นแนวทางเบื้องต้น และควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนยื่นแบบจริง

สร้างหอพัก เสร็จแล้ว อย่าลืมวางระบบบริหารหอพัก Horga Apartment ตั้งแต่ต้น

การสร้างหอพักให้ถูกกฎหมายเป็นเพียงจุดเริ่มต้น หลังจากผ่านเรื่องของกฎหมายก่อสร้าง สามารถดำเนินการสร้างหอพักจนใกล้จะแล้วเสร็จ และยื่นเรื่องขอใบอนุญาตเพื่อดำเนินกิจการหอพักเรียบร้อยแล้ว ถือว่าในทางกฎหมายหอพักพร้อมจะให้บริการแล้ว แต่ในเชิงธุรกิจหอพักยังไม่พร้อมให้บริการ เนื่องจากยังขาดระบบสำหรับการบริหารธุรกิจหอพัก เพราะเมื่อเปิดให้บริการจริง เจ้าของหอพักยังต้องจัดการทั้ง ห้องพัก ผู้เช่า สัญญาเช่า มิเตอร์น้ำ-ไฟ ค่าเช่า การออกบิล การชำระเงิน และจะทำบัญชีด้วยอะไร

ในปี 2569 การบริหารธุรกิจหอพักไม่ต้องเหนื่อยเหมือนในอดีต เพราะมีตัวช่วยอย่าง Horga Apartment ระบบที่จะเข้ามาช่วยให้การบริหารหอพักกลายเป็นงานที่ง่ายยิ่งขึ้น ในระบบมีฟีเจอร์ที่รองรับงานต่าง ๆ ในหอพักอย่างครบวงจร เริ่มจากการทำสัญญา คำนวณค่าเช่า ออกใบแจ้งหนี้ ระบบจัดการผังห้อง และระบบเกี่ยวกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของธุรกิจ ช่วยให้ดูแลได้ทั้ง “หน้าบ้าน” และ “หลังบ้าน” ของธุรกิจได้อย่างราบรื่น

การวางระบบตั้งแต่ช่วงเริ่มธุรกิจจึงช่วยให้เจ้าของหอพักเห็นภาพการบริหารในระยะยาวได้ชัดขึ้น โดย Horga Apartment ช่วยจัดการข้อมูลห้องพักและผู้เช่า พร้อมรองรับงานสำคัญ เช่น จดมิเตอร์น้ำ-ไฟ ออกบิล จัดการสัญญาเช่า ตรวจสอบการชำระเงิน และดูข้อมูลภาพรวมของอพาร์ทเม้นท์

จากเดิมที่ต้องเริ่มหาวิธีจัดการเมื่อเปิดอาคารแล้ว เจ้าของหอพักสามารถวางแนวทางการบริหารให้เป็นระบบตั้งแต่ก่อนมีผู้เช่ารายแรก ช่วยลดงานที่ต้องทำซ้ำเมื่อจำนวนห้องและผู้เช่าเพิ่มขึ้น

สร้างหอพักเสร็จแล้ว จัดการผู้เช่า ค่าเช่า และงานหลังบ้านให้ง่ายขึ้น ทดลอง Horga Apartment ฟรี 30 วัน ก่อนตัดสินใจ

FAQ (FAQs)

กฎหมายก่อสร้างต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่?

ก่อนเริ่มก่อสร้างหอพัก เจ้าของควรดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ให้เรียบร้อย เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

ก่อนซื้อที่ดินเพื่อ สร้างหอพัก ควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ควรตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะร่น ความสูงอาคาร และข้อบัญญัติท้องถิ่นก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน เพราะข้อกำหนดของพื้นที่อาจส่งผลต่อรูปแบบและความเป็นไปได้ในการก่อสร้างหอพัก

Horga Apartment ช่วยจัดการข้อมูลหอพักหลังเปิดให้บริการได้อย่างไร?

Horga Apartment คือ โปรแกรมจัดการหอพักที่ช่วยจัดการข้อมูลห้องพัก ผู้เช่า สัญญาเช่า และการชำระเงินไว้ในระบบเดียว ช่วยให้เจ้าของเริ่มต้นบริหารหอพักได้อย่างเป็นระบบหลังจากโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ

Horga Apartment ช่วยลดงานจัดการเมื่อเริ่มมีผู้เช่าหลายห้องได้อย่างไร?

Horga Apartment คือ ระบบบริหารหอพักที่ช่วยจัดการงานประจำ เช่น จดมิเตอร์ ออกบิล ติดตามการชำระเงิน และตรวจสอบสลิป ทำให้เจ้าของไม่ต้องรวบรวมข้อมูลจากหลายไฟล์หรือจัดการแต่ละห้องด้วยวิธีเดิม

Horga Apartment กับ Horganice เป็นระบบเดียวกันหรือไม่?

Horga Apartment คือชื่อปัจจุบันของระบบที่เดิมใช้ชื่อ Horganice และเป็นระบบเดียวกัน โดยพัฒนามาเพื่อช่วยเจ้าของจัดการหอพักและข้อมูลผู้เช่าให้เป็นระบบ