สร้างหอพักคืนทุนกี่ปี? วิธีคิดแบบเข้าใจง่าย
สูตร Rental Yield ที่ใช้กับคอนโดคือ ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาทรัพย์ × 100
แต่ถ้าใช้สูตรนี้กับการลงทุนหอพักตรง ๆ ตัวเลขจะดูดีเกินจริง เพราะหอพักมีหลายห้อง ห้องไม่ได้เต็มตลอดปี
และมีค่าใช้จ่ายดำเนินงานอย่างเงินเดือนพนักงาน ไฟส่วนกลาง และการซ่อมบำรุง
สูตรที่เหมาะกับหอพักคือ
Net Yield = (รายได้ค่าเช่าหลังหักห้องว่าง + รายได้อื่น − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน) ÷ เงินลงทุนทั้งหมด × 100
โดยเงินลงทุนต้องรวมค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และค่าใช้จ่ายก่อนเปิด
ส่วนระยะคืนทุนควรคิดจากเงินสดที่เหลือหลังผ่อนธนาคารและจ่ายภาษีแล้ว
ถ้า Net Yield ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ การกู้มากจะยิ่งทำให้ผลตอบแทนต่อเงินตัวเองลดลง ลองปรับอัตราเข้าพักและค่าเช่าในเครื่องคำนวณ เพื่อดูว่าโครงการของคุณมีจุดคุ้มทุนอยู่ตรงไหน
คำถามที่พบบ่อยเรื่องลงทุนหอพัก
สร้างหอพักคืนทุนกี่ปี?
ขึ้นอยู่กับเงินลงทุน ค่าเช่า อัตราเข้าพัก และสัดส่วนเงินกู้ ถ้าคิดแบบง่าย (เงินลงทุนหารกำไรต่อปี) หอพักทั่วไปมักใช้เวลาราว 10 ปีขึ้นไป แต่เมื่อรวมช่วงก่อสร้างที่ยังไม่มีรายได้ ปีแรกที่ห้องยังไม่เต็ม ค่าผ่อนธนาคาร และภาษี ระยะคืนทุนจริงมักนานกว่านั้น กรอกตัวเลขของคุณในเครื่องคำนวณด้านบนเพื่อดูแบบปีต่อปี
สร้างหอพัก 30 ห้อง ใช้เงินเท่าไร?
เงินลงทุนประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง (พื้นที่อาคาร × ราคาต่อตารางเมตร) ค่าเฟอร์นิเจอร์และแอร์ต่อห้อง และค่าออกแบบ ขออนุญาต ติดตั้งมิเตอร์ และเตรียมเปิด ตัวเลขต่างกันมากตามทำเลและสเปก ควรขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาในพื้นที่ แล้วนำมาใส่ในเครื่องคำนวณ
หอพักเก็บค่าน้ำค่าไฟบวกกำไรได้ไหม?
ไม่ได้สำหรับผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับเดิมกำหนด 5 หน่วย) ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ที่มีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ต้องเก็บค่าน้ำค่าไฟไม่เกินอัตราที่การประปาและการไฟฟ้าเรียกเก็บ จึงไม่ควรนับกำไรค่าน้ำค่าไฟเป็นรายได้เมื่อคำนวณความคุ้มค่า ส่วนหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ. หอพัก มีกฎหมายควบคุมแยกต่างหาก
ทำหอพัก อพาร์ทเม้นท์ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
หลัก ๆ คือภาษีเงินได้จากค่าเช่า (เงินได้ประเภท 40(5) หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือตามจริง) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งอัตราขึ้นกับการจัดประเภทของท้องถิ่น ควรสอบถามเทศบาลหรือ อบต. และปรึกษานักบัญชี
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Yield คือรายได้ค่าเช่าทั้งปีหารด้วยเงินลงทุน ยังไม่หักค่าใช้จ่าย ส่วน Net Yield คือรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายดำเนินงาน เงินสำรองซ่อมแซม และภาษีที่ดิน หารด้วยเงินลงทุน สำหรับหอพักควรดู Net Yield เป็นหลัก เพราะค่าใช้จ่ายดำเนินงานสูงกว่าคอนโดห้องเดียวมาก
DSCR คืออะไร ทำไมต้องดู?
DSCR คือรายได้สุทธิต่อปีหารด้วยค่าผ่อนธนาคารต่อปี ถ้าต่ำกว่า 1 แปลว่ารายได้จากหอไม่พอผ่อน ต้องเติมเงินเองทุกปี ธนาคารใช้ตัวเลขนี้ประกอบการพิจารณาสินเชื่อ